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【業務綜述】“房地產項目稅收法律風險防范”研討會綜述

發布時間:2019年7月15日 作者:房產委 責任編輯:業務創新委

2019年625日下午,市律協房地產法律專業委員會與稅務法律專業委員會在市律協多功能廳聯合舉辦房地產項目稅收法律風險防范研討會。房地產法律專業委員會與稅務法律專業委員會委員以及其他對講座感興趣的律師、實習律師、律師助理參加了本次研討會,研討會由房地產法律專業委員會主任楊林律師主持。

本次研討會邀請深圳市稅務局政策法規處科長張愛軍、深圳市羅信管理咨詢有限公司資深會計師郭建軍、深圳市律協稅務專業委員會、注冊會計師、注冊稅務師孫偉律師等專業人士作為主題分享嘉賓。現將研討會內容分享如下:

一、嘉賓分享環節

1、郭建軍會計師的分享的內容包括三個部分,分別是房地產開發主要稅務風險、房地產開發主要稅務籌劃主要節點以及稅務是否是財務部門的相關事情。

郭會計師認為房地產開發涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、堤圍費等13種稅費。房地產開發主要稅務風險存在于三大稅種增值稅、土地增值稅、企業所得稅。因為房地產企業開發周期較長,前期均為投入,取得進項發票可能需要額外付出代價,公司有些非財務部門人員缺乏相應意識,導致后期多繳稅;同時在拿地方面還存在土地分期開發,入地成本沒有按規定進項分攤,拆遷、補償各項手續不完整,實物補償計價究竟應按成本價還是按銷售價,視同銷售是否計交增值稅,隨同售房款收到價外費是否計交增值稅等風險。土地增值稅主要存在的風險包括:受讓土地時替出讓方繳納各項稅金是否剔除?轉讓方實收情況下,有無反算回交易價?開發之前有無測算過各項稅費?利息可據實扣除和加計扣除兩種,有無測算哪種更適合?清算單位應怎樣確定?當單位成本不能扣除的杠桿效應?公共配套、地下停車場處理,銷售定價的策略,商業該銷售還是自持?企業所得稅按年度計算,開發過程中無利潤無需繳納,銷售收款時按一定毛利率計算應納稅銷售額。企業所得稅主要存在的風險:企業所得稅和土地增值稅清算有些地方不一樣,會計利潤和應納稅所得額有可能存在不一致,有時間性差異和永久性差異?企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

對于房地產企業稅務籌劃開始的時間節點郭會計師認為時間越早,節稅效果越好,拿地階段做稅務籌劃節稅效果可達20%、開發階段做稅務籌劃節稅效果可達10%、清算階段做稅務籌劃節稅效果可達5%

最后,郭會計師認為稅務籌劃不僅是財務部門的事,更是企業決策者的事,需要戰略層面、經營層面、財務層面各個部門協商作戰,項目決策人、項目公司設立、股權架構、自然人股東、企業股東、注冊資金大小、資金如何出去、如何進來都是稅務籌劃的關聯因素。

2.孫偉律師的分享主題是房地產開發稅務審查要點,包含購地環節、項目公司設立環節、融資環節、銷售環節、竣工后環節等各節點稅收風險控制要點。

孫偉律師主要介紹了各種購地模式的稅務處理于稅務風險,其中土地裝讓環節賣方承擔增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅,買方承擔契稅、地鎮土地使用稅、印花稅;股權轉讓模式中可能涉及征收土地增值稅的風險,所以在稅籌設計時盡可能避免100%股權轉讓,或避免轉讓標的公司的資產主要是土地。設立項目公司應了解項目當地稅收返還政策,存在稅收返還政策無效的風險。另外介紹了房地產在融資、銷售、竣工后的注意稅務難點和風險。

3、張愛軍科長分享的主題是房地產企業的稅收風險

張科長詳細分析了目前我國的稅務形勢,稅收法定、依法治稅等觀念已深入人心,營業稅改征增值稅及增值稅立法、個人所得稅法修訂,耕地占用稅法等法律的通過,稅收征管法的修訂提上議事日程,征管改革方面國地稅合并,稅務管理能力得到提升,獨立設置風控部門強化了稅務部門的風險管理制度,建立以金稅三期為核心的征管信息系統,對小微企業的普惠性稅收減免,粵港澳大灣區個人所得稅的優惠政策,稅務機關的自我約束制度:執法公示、執法全過程記錄、重大執法決定法制審核等制度確保了稅務機關執法的規范性。

目前房地產企業主要的稅收法律風險包括:涉票刑事行政民事風險、涉稅行政刑事民事風險、冒進的行政民事風險。涉票風險包括虛開普通發票的風險;涉稅風險主要表現在各個不同環節節點所涉及的稅收政策不同,存在如何理解各個稅種的風險;錯誤或者不當的“稅收籌劃”會帶來稅款和滯納金損失,以及稅務機關和社會的負面評價。

稅務律師可起到事前風控、事中溝通和事后補救的角色。在事前風控中律師可以協助服務單位建立完善涉稅風控制度,督促相關各部門做好稅務風控工作,避免出現涉票、涉稅風險,不搞激進籌劃;事中溝通是律師在接到相應事項通知或出現爭議時,判別事項的行為性質,了解執法主體與相關程序,積極溝通反映,維護合法權益;事后補求是律師可以幫助服務單位亡羊補牢,分析涉稅風險處理的過程和結果,進一步完善相關風控制度,深入排查類似業務存在的風險,提前進行補救。

二、對話環節

嘉賓分享結束后,主持人與三位嘉賓進入了對話環節。主持人楊林主任提出了以下幾個問題供嘉賓探討。

1、如何看待“稅務策劃”、“稅收籌劃”及“稅收法律風險防范”?

郭會計師認為不管是怎樣稱呼,首先要排除稅務風險,稅務策劃和稅收籌劃只有一字之差,稅收籌劃一定要在法律法規框架內,為納稅單位選擇稅負最佳的一條路徑。孫律師認為籌劃的前提是合法,應有合理的商業目的,如僅以減免稅款為目的的稅收籌劃是有一定問題的,同時孫律師認為籌劃一定要避免冒進的措施,因為稅收政策有可能發生變化,稅收籌劃有政策變化產生的風險。張科認為站在稅務機關的角度,過度籌劃或激進籌劃都是不盡合理的,籌劃是合法的,但要防止過度或冒進,否則采取的針對性措施很可能被征管機關否定,導致籌劃失敗。

2、如何理解“偷稅、逃稅、避稅、節稅”?

張科長認為偷稅逃稅是法律明令禁止的違法行為,避稅在法律也是通過特別交易架構達到合理少交稅款的行為,也是在合法的框架內行為的,節稅是不是可以理解為稅務籌劃。郭會計師認為在業務發生前要提前選擇好少交稅費的路徑,依法納稅是每一家企業的義務,節稅的目的是為了在法律框架內達到少交稅金的目的。孫律師認為偷逃稅概念的區分體現了我國法制的發展,并通過刑法修正案(七)明確了逃避繳納稅款罪,稅收征管法的修訂成功將會使偷稅將成為歷史名詞。避稅必然是合法的,否則就是逃稅行為,但稅局對于少交稅費超過合理限度,會啟動反避稅機制,節稅是作為避稅之后的結果,作為實際少交稅金的一個量化結果。

3、以今天的論壇主題,如何將稅收法律風險防范轉化成具體的服務產品?

郭會計師認為律師將稅務法務結合在一起,可以為企業提供全方位的服務,律師為企業提供稅務籌劃服務應對企業前期盡調,并預估可為企業帶來的節稅空間,再衡量律師服務的價值。孫律師認為稅務律師是一件艱巨的工作,因為稅收相關的政策規定相當繁雜,一名合格的稅務律師需要長期的知識積累。張科認為稅務法律服務涉及的知識點較多,無法單純以項目價值計算律師收費標準,需要以律師能夠提供服務所體現的價值來收費。

4、從稅收征管部門的角度來看,稅務籌劃的空間在哪?

張科長認為空間還是很大的,稅務法律主要是對涉稅經濟活動中許多不確定的因素進行規范,由于經濟發展速度快,加之稅收立法的滯后,所以不確定因素依然很多,在合法的前提下,進行稅務籌劃的空間很大。

5、大家對稅收政策及規范存在不同理解,如何能夠讓大家在提供服務時標準統一,進而實現相對趨同的結果?

郭會計師認為應加強培訓,增加大家對稅收政策的理解。孫律師認為專業的溝通與對話,才能達到理解趨同的目的,現在的稅制如此復雜,很多人是無法正確把握的,即便的稅收征管部門的工作人員也存在無法全面準確把握的情況,需要專業人士的專業溝通。張科認為溝通與防范并舉,溝通和協商是妥善處理稅務爭議很重要的方式。

三、自由提問環節

對話環節結束后,主辦方還預留了半小時的提問題環節,現場律師就執業過程遇到的涉稅法律問題向三位嘉賓熱烈提問。

有律師問及“關于稅務律師的收費問題”,嘉賓認為目前稅務法律事務主要是非訴法律業務為主,主要包括稅收籌劃、涉及稅收爭議時為委托人提供專項法律事務、涉及增值稅的犯罪等。收費在律師實現相應的服務效果時,收費水平略高于一般專項法律服務。

有律師問到“對于購地過程中信托公司收取的購地借款合同利息、法院生效判決確定的債務利息能否抵扣土增稅的問題”,嘉賓認為可以抵扣所得稅,但是否可以抵扣土地增值稅,因缺乏相應有效票據,且超出了法定相關的債務利息標準,抵扣土地增值稅存在爭議。

(與會者觀點僅代表自己的觀點,并不代表律協觀點)

供稿:深圳市律師協會房地產法律專業委員會

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