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開發商|誤發公告,被判高額賠償!

張茂榮 發表于[2019-10-06]

人生如春蠶,作繭自纏裹,作繭自縛易,破繭成蝶難。


▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等


燭蛾誰救護,蠶繭自纏縈!


這是發生在筆者老家小區的業主維權案,也是開發商作繭自縛,“冤”死自己的案例。


涉案樓盤為安徽宿州公園道一號,開發商為宿州元一公園道房地產開發有限公司。


開發商與購房者簽訂的商品房買賣合同約定交房時間為2015年10月31日前,實際交房時間為2016年至2017年間,而通過驗收符合交房條件時間為2019年3月12日。


2019年5月21日、23日開發商兩次公告:“經公司研究決定逾期交房違約金截止日期定于,自合同交房次日至2018年4月30日止”。


小區業主起訴要求開發商支付自2016年1月1日至符合交付條件之日止的違約金,并遞交公告證明開發商自認承擔違約金截止時間為2018年4月30日。


訴訟過程中,開發商辯稱上述兩份公告僅對自行和解、未提起訴訟的業主發生效力,凡是訴訟的業主應按照法律途徑處理


宿州市中級人民法院經審理認為:


1、購房者于房屋符合交付條件前接收房屋的行為系對房屋的轉移占有,收房之后的違約金不予支持


2、開發商公告未載明內容對提起訴訟的業主不適用,違約金的期限應計算至2018年4月30日


終審判決:開發商支付購房者違約金至2018年4月30日止!


顯而易見:


首先,按法律規定,房屋雖未經相關部門驗收不具備交房條件,但實際交房且購房者已經接收后,開發商便不再承擔逾期交房違約責任,即本案開發商公告承擔實際交房后至2018年4月30日期間違約金并非法定義務;


其次,開發商公告自愿給予法律義務之外賠償,但忘記了附加條件,如公告附帶一句“本決定僅適用于同意并與我司簽訂和解協議的業主,不適用于不同意并提起訴訟的業主”,將不可能被判決承擔責任!


而經查,本案開發商2018年12月11日、2019年7月25日、2019年7月27日已被宿州市埇橋區人民法院先后三次納入失信被執行企業名單,法定代表人也先后六次被列為限制高消費人員,上述判決很可能成為壓死開發商的最后一根稻草


無獨有偶,筆者在深圳提供非訴法律服務的某豪宅樓盤,逾期交房案也遇到了類似的問題,開發商也自愿予以補償,筆者審查補償公告后增加一段“溫馨提示:本公告僅對認可上述補償內容并在我司通知收樓日期按時完成收樓的業主有效”,從而有效預防了不同意業主起訴后最差也比照賠償。


信榮說:運籌帷幄,避免風險,律師非訴預防作用應予重視!

1、很多當事人的思維還停滯在律師就是打官司,只有打官司才能派上用場的過時階段,豈不知律師業務分為訴訟和非訴兩大板塊,訴訟是發生糾紛后的事后補救,非訴是發生糾紛前的事先預防


2、兵法有云:“百戰百勝,非善之善也;不戰而屈人之兵,善之善者也”,相對于事后補救的訴訟,事前預防的非訴尤顯重要:運籌帷幄,避免風險,避免糾紛,雖無硝煙,但之于當事人,和氣生財遠比法庭上唇槍舌戰的精彩來得實惠


3、非訴預防需以知曉風險所在為前提,以豐富的訴訟經驗為基礎。不同律師審查合同能夠看出的風險點大不相同:有的只會改幾個標點符號或者錯別字,有的只能發現有限的風險,而有的卻能放眼全局,不但能發現漏洞,拾遺補缺,還能根據所遇過往訴訟案例做出全新方案的規劃設計!——這就是為什么不同律師法律咨詢、審查合同結果不一,為什么有律師審查合同免費,而有律師審查合同十萬起的原因所在


4、相對于法庭上看得見的激烈對抗辯論,律師非訴工作存在可視化程度低,價值體現無載體的情況,重要性往往被忽視,且當事人付費意識低,而律師也無法或不便一一解釋提醒(特別是針對熟人),所以只能敷衍,愛理不理,所以當事人總是覺得收獲不大,其實歸根結底一句話:誰都不是傻子,律師也要賺錢養家,你不付費,哪位律師愿意把核心方案給你,只有付費才可能不被敷衍,才能得到負責任的答復。

About 信榮——一家成立于2007年,定位于全國范圍內“房地產”爭議解決,志在覆蓋國內一線城市和主要二線城市、實現全國“房地產”糾紛一線(400-0755-618)解決的跨區域房地產法律服務提供商。2019年6月27日被中房報、中房智庫、中房網聯合授予“中國房地產法律服務專業連鎖品牌”,目前已在全國27省市設立地方團隊。


信榮說: “信榮說,說房市”簡稱,信榮律師房市觀點,不可不知。

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