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廣東高法:“以房抵債”,具備4個條件即可排除執行!

張茂榮 發表于[2019-10-22]

“借名買房”、“離婚分房”、“以房抵債”——阻卻執行的三大事由。

▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等


關于打官司的幾個常識:


1、打官司只是手段,不是目的,目的在于執行;


2、打贏官司≠能夠執行!如被執行人資不抵債,無財產可供執行;


3、被執行人名下有房,未必能夠執行:如存在借名買房、離婚協議(給原配偶),以房抵債等情況。


就涉借名買房、離婚協議房屋的排除執行問題,筆者先后撰文(簡稱“兩文”),詳述了排除條件及由此給債權人造成的重大不利。


本文就以房抵債的排除執行條件予以分析,包括抵債協議是否有效,是否可以排除執行,需具備哪些條件。


先看看廣東省高級人民法院《關于審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》(簡稱《解答》)規定:


13.案外人主張涉案房屋是以房抵債取得,請求排除執行,如何處理?


意見符合條件的,可以排除執行。案外人有充分證據證明,能夠同時滿足以房抵債協議真實有效、協議簽訂于房屋被人民法院查封之前、案外人在查封前已經實際占有涉案房屋,案外人對涉案房屋未能過戶不存在過錯的,可以排除執行


說明參照《執行異議和復議規定》第二十八條處理。案外人執行異議之訴的目的在于保護強制執行行為下真實權利人的合法權益,實踐中并不禁止以房抵債行為,查明屬實的,應保護債權人利益。


據此可以得出結論:


A、以房抵債行為并不為法律所禁止,協議不但合法有效,而且還可以排除債務執行;


B、以房抵債協議排除執行需具備四個條件:真實有效、查封前簽訂、查封前占有,不存在過錯。


以果溯因,逆向思維,作為案外人的抵債債權人,為確保抵債安全,建議有針對性地做好四個方面的工作:


1、確保以房抵債行為是抵債人(房屋所有權人)真實意思表示,協議真實有效(必要時可以公證或見證);


2、以房抵債前先行查檔,確保抵債房屋未被查封;


3、簽署《交房確認書》,拿到鑰匙,實際占有房屋,辦理物業、水、電、燃氣、有線電視等更名手續,并保留相關證據;


4、盡快要求辦理過戶,確保非因己方原因遲延。


信榮說:“私約”優先,于債權人不利,無購房資格的以房抵債協議或不能排除執行。


同前“兩文”信榮說一樣,以房抵債協議也屬于抵債雙方“私約”,外人難以知曉,于債權人嚴重不利,民間借貸出借款時且不可僅看產證。


沒有購房資格確定不能過戶,對此情況下的以房抵債(約定待具備資格后再行過戶)如何處理,《解答》并未明確,不排除執行法院認為屬于案外人過錯,從而不支持排除執行。


附:往期精彩 信榮律師團隊: 關注 房地產熱點,捕捉房地產信息,規避房地產風險,化解房地產糾紛 ”,為客戶、為中介、為法律人提供最新前沿觀點、實用資訊,“房市”問題,一號解決,歡迎關注!

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