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廣東高法:離婚協議關于房屋權屬的約定,可有條件排除執行!

張茂榮 發表于[2019-10-22]

關鍵詞:協議離婚、惡意串通、逃避執行、“私約”、物權公示。


▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等


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9月29日,筆者就廣東省高級人民法院(以下簡稱《解答》),撰文 ,引發公眾熱議并被廣泛傳播。


其實,《解答》中涉及公眾利益的新規還有很多,如一直以來存在爭議的:夫妻協議離婚,約定房屋歸一方所有但未辦理過戶手續,另一方債權人是否可強制執行該房屋?如果可以,如何保障前配偶的權益?如果不可以,如何體現物權公示,保護債權人權益?又會不會滋生以離婚協議逃避執行的問題?


對此,《解答》給出了明確的答案:有條件排除執行,全文如下:


20.金錢債權執行中,案外人主張通過離婚協議取得被執行房屋,請求排除執行,如何處理?


意見:案外人與被執行人原為夫妻關系,離婚時已簽訂財產分割協議,約定人民法院查封的、登記在被執行人名下的房屋歸案外人所有,但尚未辦理過戶手續的,如同時符合以下條件,可以排除執行:1.(時間方面)離婚協議在房屋被人民法院查封前簽訂并已在相關部門備案;2.(占有方面)案外人在離婚協議簽訂后已經實際占有涉案房屋;3.(過錯方面)案外人對房屋未辦理過戶不存在過錯。


說明:案外人為被執行人原配偶。如上述條件達成,則案外人對爭議房屋享有將所有權變更登記至其名下的請求權,該權利指向爭議房屋,具有特定性。而金錢債權沒有特定指向,爭議房屋只是作為被執行人責任財產履行金錢債權的一般擔保。據此,案外人對爭議房屋的請求權優先于一般金錢債權,可以排除執行。


信榮說:“私約”優先,于債權人嚴重不利,或滋生借“離婚”逃避執行!
1、眾所周知,不動產是最好、最穩定、最能看得見、最能衡量當事人身價的資產,也是最佳債務擔保,是銀行等金融機構、市場主體基于物權公示,與其權利人發生商業往來的最重要參考因素,而借名買房、離婚協議只是當事人“私約”,外人無從知曉,一旦發生“私約”權利人與登記權利人不符,優先保護“私約”權利人,將導致債權人失去擔保,并進而導致債權無法實現的結果!

2、離婚協議可以排除執行的三個條件很容易實現,很可能淪為夫妻雙方惡意串通逃避執行的手段。 當事人想要逃避執行,必會事先布局,在法院查封甚至債權人起訴之前協議離婚(當天即可完成),由“私約”權利人占有(更多假離婚是仍舊共同居住),并由“凈身出戶”自認不配合過戶,自攬全部未過戶過錯,從而免除“私約”權利人過錯!


3、給債權人的建議:借名買房、離婚協議都可以輕松逃避執行,物權公示的權利登記已不可靠,出借款時還需細查借款人其他資產,增加其他擔保,并要求借款人配偶做共同借款人或連帶保證人,必要時委托律師盡調


4、按廣東高法上述觀點邏輯,離婚協議關于房屋之外其他未過戶特定物(如車輛等)的權屬約定,也可以有條件排除執行。


是不是覺得風險無處不在?沒關系,任何“涉房”事宜,均可隨時致電專業房地產法律服務——信榮(全國)房地產律師團隊客服專線:400-0755-618。



附:往期精彩

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